SpasiPiter.ru

 

ГЛАВНАЯ

ЗАКОНЫ

СУДЫ

Европейский суд

ПУБЛИКАЦИИ И ВЫСТУПЛЕНИЯ

ДОКУМЕНТЫ

ОБРАЩЕНИЯ К ВЛАСТЯМ

ИЗБИЕНИЯ | VIOLENCE

МИТИНГИ | CITY DEFENDING ACTIONS

ЛАХТА-ЦЕНТР

ВЫБОРЫ

НАШИ ПОБЕДЫ

Новости градозащиты

ЖКХ

Наведение порядка на Руси

ПОИСК

 

За эту красоту мы приняли бой

Free counters!

Спаси Питер! || Законы || Суды || ЕСПЧ || Публикации || Документы || Обращения к властям

Спасем Санкт-Петербург от варваров!

olga-andronova.livejournal.com
olga-andronova.blogspot.ru

"Наши мертвые нас не оставят в беде.
Наши павшие - как часовые"


ДОКУМЕНТЫ


Заключение специалиста

Рожневой Людмилы Степановны, дз.н., профессора кафедры Финансового менеджмента Сыктывкарского государственного университета, но анализу качества материалов ТОО, выполненною под руководством Д.Э.П., проф. СПб государственного инженерно-экономического университета Смирнова Евгения Борисовича и марте 200S года, представленною ОАО "ОДД "Охта" в Комиссию но землепользованию и застройке Санкт-Петербурга для обоснования необходимости отклонении от предельных параметров высоты нас тройки.

Анализируемый отчет по разработке ТЭО состоит из 4-х томов: "Расчет стоимости строительства и Маркетинг (часть 1)", "Маркетинг (часть 2)", "Расчет экономики Зоны V и "Расчет экономики Зоны 2".

Основные расчеты выполнены разработчиком по зонам 1 и 2, в то время как в составе общественно-делового района "Охта-центр" планируется три зоны. Все расчеты в ТЭО выполнены для двух сценариев развития - оптимистичного и пессимистичного.

Поскольку экономика Зоны 2 убыточная (как следует из отчета), в настоящем анализе рассмотрена Зона 1 (по оптимистичном/ сценарию), анализировались только итоговые значения.

Что касается методики экономических расчетов, то в целом к ней нет претензий -основные параметры, применяемые при анализе инвестиционных проектов, рассчитаны. Однако из-за непрозрачности итоговых таблиц проверку качества расчетов произвести сложно. Промежуточные данные не приводятся. Возможно, разработчики не желали загромождать отчет или сознательно исключили часть таблиц

Допущения, принятые при расчетах (см. стр. 15, т. 3). в представленном Т1Ю, ставят под большой вопрос все результаты.

Допущение 1 - что все этапы по строительству будут выполнены о срок, а затраты на строительство будут точно такими, как это принято при расчетах.

Нереалистичность этого допущения не вызывает сомнений , особенно если обратить внимание на сроки завершения строительства, представленные в различных документах.

Допущение 2 - что появление на рынке большого количества офисов никак не скажется ни на ценах, ни на спросе на офисную недвижимость то же не выдерживает никакой критики.

Допущение 3- что ставка арендной платы за сдаваемые в аренду офисные помещения (офисы класса "А") будет непрерывно экспоненциально расти с 2008 до 2036 года. За основу для экстраполяции взят период с 1998 по 2006 год. Методологически абсолютно некорректно брать за основу для экстраполяции период с 1998 по 2006 год, поскольку экстраполяция на основании регрессионных методов дает достоверные результаты только на периодах, составляющих примерно половину длины фактического ряда данных. Почему для аппроксимации данных выбрана именно экспоненциальная функция, несмотря на прямое указание, что "темп роста цен будет снижаться" - в отчете не поясняется.

Расчет стоимости строительства небоскреба - один из самых непредсказуемых и рискованных параметров, но ему не уделяется должного внимания. В основу расчета положены исследования МНИИТЭП, в которых оценивается, насколько

увеличиваются удельные показатели строительства при увеличении этажности. За базу принята стоимость строительства 9-этажного дома.

В материалах ТЭО не удалось обнаружить затрат:

На строительство ТЭЦ для снабжения ОДЦ теплом и электроэнергией (4,5 - 5 млрд руб.).

На перекладку и прокладку наружных сетей и сооружений водоснабжения,

канализации, теплоснабжения и газоснабжения по территории двух кварталов и сетей энергоснабжения протяженностью около 4 км.

На берегоукрепительные работы по набережной реки Охты (невозможно

выделить, однако стоимость объектов незавершенного строительства на конец 2008 г. составляла около 3 млрд руб., из пояснительной записки к годовой бухгалтерской отчетности ОАО "Охта-Центр"" за 2008 год).

На археологические исследования (по заявлениям в прессе - около 300 млн.Руб.).

На добровольное медицинское страхование сотрудников ОДЦ "Охта" (2,46 млн.

руб. в год, из пояснительной записки к годовой бухгалтерской отчетности ОАО "Охта-Центр" за 2008 год).

Вообще на страхование объектов и зданий будущего ОДЦ.

На инженерное оборудование (кроме лифтов), необходимое для обеспечения

функционирования небоскреба - насосы и пр.

На уникальную систему обеспечения безопасности здания.

На благоустройство и озеленение территории - устройство двух "парков", в том

числе одного - на монолитной плите над Малоохтинским проспектом (судя по эскизам, представленным на официальном сайте проекта).

Эксплуатационные затраты являются второй (после инвестиций) расходной статьей, влияющей на экономику проекта. В состав эксплуатационных затрат разработчики включили весьма широкий спектр услуг:

Управление объектом недвижимости.

Техническое обслуживание объектов недвижимости:
технические осмотры;
аварийное обслуживание и заявочный (непредвиденный) ремонт;
работы по подготовке объектов к сезонной эксплуатации;
комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров, а также режимов работы его инженерных систем;
работы по техническому обслуживанию и текущему ремонту
специального инженерного оборудования, выполняемые по договорам со специализированными организациями, лифтов, эскалаторов, систем охраны и видеонаблюдения, противопожарной защиты.
Клининг (ежесуточный, поддерживающий и генеральная уборка)
Обеспечение энергоресурсами.
Текущий ремонт.
Вывоз мусора.
Капитальный ремонт.

Однако расчеты по большинству показателей не выглядят убедительными, несмотря на огромные по размерам таблицы, калькулирующие услуги сантехников с точностью до количества бачков и кранов.

В расчетах по основным показателям допущены достаточно грубые ошибки, как методические, так и арифметические.

В материалах ТЭО приведено много коэффициентов, но достаточно посмотреть на два - 1R.R и NPV (стр. 12, т, 3), чтобы все стало понятно.

IRR инвестиций в Зону 1 Охта-центра - при всех указанных выше допущениях, при расчете на 30 лет - 7%. Грубо говоря - доходность проекта составляет 7% годовых, что не покрывает даже инфляцию (в расчетах она заложена в размере 10-12%).

В ТЭО при расчетах экономической эффективности ставка дисконтирования принята равной нулю. Это значит, что в расчетах не учтен фактор времени и эффективность проекта завышена. Пересчитать показатели с использованием реальных ставок по всем вариантам довольно трудно.

Общий вывод:

Исходные допущения и привнесенные в расчеты ошибки делают весь расчет бессмысленным.

Излишества Газпрома представляют собой весьма внушительную сумму - около ?.0 млрд руб. Если реализовывать проект без высотного строительства это составит реальную экономию.

Финансово-экономические результаты проекта крайне неудовлетворительные - доходность проекта ниже ставки рефинансирования ЦБ РФ. Его реализация в том виде, в каком он предполагается в расчетах, принесет убытки как акционерам Газпром нефти, так и государству.

Профессор кафедры финансового менеджмента
СыктГУ, д.э.н
Л.С.Рожнева


Вместе мы победим!