SpasiPiter.ru

 

ГЛАВНАЯ

ЗАКОНЫ

СУДЫ

Европейский суд

ПУБЛИКАЦИИ И ВЫСТУПЛЕНИЯ

ДОКУМЕНТЫ

ОБРАЩЕНИЯ К ВЛАСТЯМ

ИЗБИЕНИЯ | VIOLENCE

МИТИНГИ | CITY DEFENDING ACTIONS

ЛАХТА-ЦЕНТР

ВЫБОРЫ

НАШИ ПОБЕДЫ

Новости градозащиты

ЖКХ

Наведение порядка на Руси

ПОИСК

 

За эту красоту мы приняли бой

Free counters!

Спаси Питер! || Законы || Суды || ЕСПЧ || Публикации || Документы || Обращения к властям

Спасем Санкт-Петербург от варваров!

olga-andronova.livejournal.com
olga-andronova.blogspot.ru

"Наши мертвые нас не оставят в беде.
Наши павшие - как часовые"


СУДЫ


Заключение специалиста

относительно достоверности и полноты информации, предоставленной ОАО "Общественно-деловой центр "Охта" в качестве технико-экономического обоснования необходимости отклонения от предельных параметров высоты застройки, а также в брошюре «Презентация по результатам проекта "Проведение исследований и разработка технико-экономического обоснования проекта строительства общественно-делового центра "Охта" в Санкт-Петербурге"

11 января 2010 года мне, кандидату экономических наук, Аминову Владимиру Ильичу, от Андроновой О.О. поступило заявление с просьбой выполнить исследование информации, предоставленной ОАО "Общественно-деловой центр "Охта" в виде технико-экономического обоснования необходимости отклонения от предельных параметров высоты застройки (далее - ТЭО), а также в брошюре «Презентация по результатам проекта "Проведение исследований и разработка технико-экономического обоснования проекта строительства общественно-делового центра "Охта" в Санкт-Петербурге" (далее - Брошюра).

Перед специалистом поставлены вопросы:

1. Есть ли в Брошюре и ТЭО наличие арифметических и методологических ошибок?

2. Возможно ли признать информирование по технико-экономическому обоснованию в ТЭО и Брошюре на экспозиции и публичных слушаниях достоверным?

3. Можно ли сделать вывод об экономической целесообразности проекта в целом?

4. Можно ли, на основании Брошюры и ТЭО, сделать вывод о том, является ли строительство Общественно-делового центра "Охта" экономически целесообразным?

ИССЛЕДОВАНИЕ

1. По первому поставленному вопросу:

1.1. В таблице на стр.7 Тома 1 ТЭО указано:

"парковка (паркинг) с общей площадью 92 тыс.кв.м., но с полезной 103 тыс. кв.м."

Исходя из общепринятых положений, полезной считается площадь, заключенная внутри общей, а именно – та ее часть, на которой и размещаются собственно автомашины. К общей площади относятся также проезды, зоны сервиса и размещения инженерного обеспечения и т.д.

1.2. Таблица 15 на стр. 49 Тома 2 ТЭО: в таблице приведены данные за 2006 год, а в качестве самого свежего источник под таблицей приведен 2004 год.

1.3. На стр. 40 Тома 2 ТЭО приводится расчет стоимости строительства паркинга (парковки) на основании аналога с учетом дефлятора. В этом расчете (Расчет стоимости строительства паркинга проводился по объекту аналогу: шифр 3.0200152 в РСС (Региональный справочник стоимости строительства) 2008 года «Нежилая часть многоквартирного дома с встроенным паркингом») вместо 103 тыс. кв.м. общей площади, указано 40 тыс. – менее половины.

1.4. В формулах расчета стоимости строительства содержатся грубые ошибки:

1.4.1. на листе 7 Брошюры приведена формула:

Стоимость строительства

Сстр.= (9 х 131 790 х 1458) + 1458 (131 790 х 1,024) + [ 1458(13790 х 1,024 ] х 1,024 =……. = 22 120 056 тыс. руб.

В то время как в формуле после знака + стоит число 13790, по смыслу формулы должно стоять число 131 790.

Понять, опечатка это или серьезная ошибка в вычислениях, приводящая к необоснованному занижению стоимости строительства, не представляется возможным;

1.4.2. на стр. 7 Брошюры в пункте 5 представлена формула для расчета стоимости строительства. При подстановке указанных исходных данных в указанную формулу результирующее число составляет 25 974 343 тыс. руб. (при расчете число этажей принималось равным 67. Эта цифра получена путем деления общей площади строительства высотного здания на указанную площадь одного этажа, поскольку в расчетах Брошюры площадь каждого этажа принята одинаковой). Указанная же в Брошюре стоимость – 22 120 056 тыс. руб. То есть почти 4 млрд. руб. при расчете не учтены, либо формула указана неверно.

1.5. в ТЭО два раза повторены таблицы для пессимистичного сценария (хотя в содержании указаны расчеты по обоим сценариям).

1.6. В таблице 3.5 (стр. 85 т.1) в пятой колонке значится "Тариф на электроэнергию, руб./чел. в месяц" вместо нормы на одного человека (100 кВт*час), умноженной на тариф. Таким образом, ошибка в затратах на освещение составляет два порядка.

2. По второму поставленному вопросу:

2.1. Предполагается, что все этапы строительства будут выполнены в срок, а затраты на строительство будут точно такими, как это принято при расчетах.

Данный факт позволяет говорить об отсутствие оценки реальных рисков;

2.2. Предполагается, что появление на рынке большого количества офисов никак не скажется ни на ценах, ни на спросе на офисную недвижимость.

Расчеты доходов от аренды по прогнозным ставкам, которые не учитывают появление такого объема свободных площадей, не состоятельны.

2.3. Предполагается, что ставка арендной платы за сдаваемые в аренду офисные помещения (офисы класса «А») будет непрерывно экспоненциально расти с 2008 до 2036 г. За основу для экстраполяции взят период с 1998 по 2006 гг.

Методологически это некорректно, поскольку экстраполяция на основании регрессионных методов даёт достоверные результаты только на периодах, составляющих примерно половину длины фактического ряда данных.

2.4. В ТЭО при расчетах экономической эффективности ставка дисконтирования принята равной нулю, что невозможно, так как даже ставка рефинансирования ЦБ РФ в настоящее время равна 8,75%.

3. По третьему поставленному вопросу:

Согласно ТЭО, в составе общественно-делового района «Охта» планируется три зоны. Зона 1 включает в себя небоскрёб и примыкающие здания (офисы, IT, служба безопасности, архив, конференц-зал, крытые и открытые парковки), Зона 2 - музей современного искусства, театрально-концертный комплекс и дополнительные парковки. Никаких других капитальных объектов в этих зонах не предусмотрено, в том числе больницы, детских кружков и пр.

Что планируется разместить в Зоне 3 - неизвестно, расчетов по ней не проводилось, она упоминается только в Брошюре. ТЭЦ будет размещаться в Зоне 4 (инженерной), её стоимость в расчёты не включена.

Основные расчеты выполнены разработчиком по зонам 1 и 2, причем в нескольких вариантах - каждая зона по отдельности (представлены в ТЭО) и обе вместе (в Брошюре).

Согласно Брошюре, стр.2, исследуются две зоны из трех, входящие в проект строительства общественно-делового центра «Охта». При этом одной из основных причин для предоставления разрешения на отклонение от высотного норматива называется экономическая нецелесообразность освоения участков при регламентированной высотности зданий. Однако сделать вывод об экономической нецелесообразности проекта в целом не представляется невозможно в данном случае, поскольку анализ проведен не для всех его составляющих.

ВЫВОДЫ

С учетом приведенных выше фактов, по результатам исследования информации, предоставленной ОАО "Общественно-деловой центр "Охта" в виде технико-экономического обоснования необходимости отклонения от предельных параметров высоты застройки, а также в брошюре «Презентация по результатам проекта "Проведение исследований и разработка технико-экономического обоснования проекта строительства общественно-делового центра "Охта" в Санкт-Петербурге", могу констатировать, что:

- во-первых, приведенные данные содержат ряд арифметических и методологических ошибок;

- во-вторых, исходные допущения и привнесённые в расчеты ТЭО ошибки делают весь расчет бессмысленным;

- в-третьих, сделать вывод об экономической целесообразности проекта в целом не представляется возможным при отсутствии исследования всех составляющих проекта;

Таким образом, информация, предоставленная ОАО "Общественно-деловой центр "Охта" не может быть признана достоверной и полной для решения вопроса относительно экономической целесообразности строительства.

Аминов В.И.


Вместе мы победим!