SpasiPiter.ru

 

ГЛАВНАЯ

ЗАКОНЫ

СУДЫ

Европейский суд

ПУБЛИКАЦИИ И ВЫСТУПЛЕНИЯ

ДОКУМЕНТЫ

ОБРАЩЕНИЯ К ВЛАСТЯМ

ИЗБИЕНИЯ | VIOLENCE

МИТИНГИ | CITY DEFENDING ACTIONS

ЛАХТА-ЦЕНТР

ВЫБОРЫ

НАШИ ПОБЕДЫ

Новости градозащиты

ЖКХ

Наведение порядка на Руси

ПОИСК

 

За эту красоту мы приняли бой

Free counters!

Спаси Питер! || Законы || Суды || ЕСПЧ || Публикации || Документы || Обращения к властям

Спасем Санкт-Петербург от варваров!

olga-andronova.livejournal.com
olga-andronova.blogspot.ru

"Плачет киска в коридоре
У нее большое горе
Злые люди бедной киске
Не дают украсть сосиски"

История повторяется дважды: первый раз в виде трагедии, второй — в виде фарса
Георг Вильгельм Фридрих Гегель (1770—1831)


ЛАХТА-ЦЕНТР


Территориальное подразделение
Комиссии по землепользованию и застройке
Приморского района
Санкт-Петербург, улица Савушкина, дом 83

От: Напара Елизаветы Павловны

АКТ
о составе материалов, предоставленных на экспозицию документации по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства здания по адресу: Санкт-Петербург, Лахтинский проспект, дом 2, корпус 3, литера А.

20 июня 2011 года в здании Администрации Приморского района проходила экспозиция документации по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства здания по адресу: Санкт-Петербург, Лахтинский проспект, дом 2, корпус 3, литера А.

На экспозиции был предоставлен комплект документации, в том числе:

1. Анализ оценки влияния запрашиваемых отклонений на формирование композиционно-средовых характеристик городской среды на основании базовой трехмерной модели, подготовленный Государственным учреждением Научно-исследовательского и проектного центра генерального плана Санкт-Петербурга по заказу ОАО «Общественно-деловой центр «Охта-Центр»;

2. Оценка видимости Общественно-делового центра «Лахта-центр», подготовленная ООО «ИТР» по заказу ОАО «Общественно-деловой центр «Охта-Центр»;

3. Заявление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства с приложениями, в числе которых представлены уставные документы ОАО «Общественно-деловой центр «Охта-Центр», географические планы местности, кадастровые планы и пояснительная записка с обоснованием необходимости отклонения от предельных параметров разрешенного строительства;

4. Технико-экономические показатели застройки земельного участка, технико-экономические показатели по генеральному плану;

5. Сводное заключение территориального подразделения Комиссии по землепользованию и застройке Приморского района по заявлению ОАО «Общественно-деловой центр «Охта-Центр» о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства;

6. Копия публикации информационного сообщения о проведении публичных слушаний по документации с указанием выходных данных средства массовой информации.

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона Санкт-Петербурга Закона Санкт-Петербурга от 20 июля 2006 г. N 400-61 "О порядке организации и проведения публичных слушаний и информирования населения при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге", информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства в соответствии с настоящим Законом Санкт-Петербурга производится в целях обеспечения прав граждан на достоверную инФовмаиию о состоянии окружающей среды, на участие граждан и общественных объединений в решении затрагивающих их интересы вопросов, связанных с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд для строительства.

Согласно абзацу 6 пункта 2 статьи 6 Закона Санкт-Петербурга Закона Санкт-Петербурга от 20 июля 2006 г. N 400-61 "О порядке организации и проведения публичных слушаний и информирования населения при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге", на экспозиции документации... представляются иные информационные и демонстрационные материалы в целях информирования граждан по обсуждаемой документации в случае предоставления таких материалов организатором подготовки (разработки) документации.

• Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 марта 2010 г. N 138 установлены федеральные правила использования воздушного пространства Российской Федерации, согласно которым:

«58. Для каждого аэродрома устанавливается приаэродромная территория. Границы приаэродромной территории определяются по внешней границе проекции полос воздушных подходов на земную или водную поверхность, а вне полос воздушных подходов - окружностью радиусом 30 км от контрольной точки аэродрома.

Приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территории и отображается в схеме территориального планирования соответствующего субъекта Российской Федерации.

В пределах приаэродромной территории запрещается проектирование, строительство и развитие городских и сельских поселений, а также строительство и реконструкция промышленных, сельскохозяйственных объектов, объектов капитального и индивидуального жилищного строительства и иных объектов без согласования со старшим авиационным начальником аэродрома».

«60. В пределах границ района аэродрома (вертодрома, посадочной площадки) запрещается строительство без согласования старшего авиационного начальника аэродрома (вертодрома, посадочной площадки):

а) объектов высотой 50 м и более относительно уровня аэродрома (вертодрома);

д) промышленных и иных предприятий и сооружений, деятельность которых может привести к ухудшению видимости в районе аэродрома (вертодрома)».

«61. Строительство и размещение объектов вне района аэродрома (вертодрома), если их истинная высота превышает 50 м, согласовываются с территориальным органом Федерального агентства воздушного транспорта».

Участок планируемого строительства ОДЦ «Лахта» расположен по адресу: СПб., Лахтинский пр. дом 2, корпус 3, литера А (Кадастр 78:34:4394:11).

Территория строительства ОДЦ «Лахта» попадает в границы приаэродромных территорий в Санкт-Петербурге, в связи с чем полное и достоверное информирование населения по вопросу обсуждений в целях соблюдения их права на безопасность и благоприятное состоянии окружающей среды предполагает предоставление сведений о проведенных согласовательных мероприятий со старшим авиационным начальником аэродрома (вертодрома, посадочной площадки), с территориальным органом Федерального агентства воздушного транспорта.

Какие-либо сведения о процедуре согласований на экспозиции не представлены.

• Как указано в Сводном заключении территориального подразделения Комиссии по землепользованию и застройке Приморского района по заявлению ОАО «Общественно-деловой центр «Охта-Центр» о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, максимальная высота конька или плоской кровли зданий, строений, сооружений, расположенных в глубине квартала и по фронту застройки, в метрах по вертикали относительно дневной поверхности земли - 27 метров (пункт 3 статьи 1 Приложения №3 к Закону Санкт-Петербурга «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга»).

При этом максимальная запрашиваемая высота здания с учетом отклонения от предельных параметров разрешенного строительства - 500 метров.

Таким образом, заинтересованным лицом произведен запрос на отклонение в 18,5 раз.

В целях соблюдения права граждан на полное и достоверное информирование по предмету экспозиции, требуется подробное обоснование необходимости превышения допустимых параметров строительства.

В качестве такого обоснования заявителем названы:

1. Неблагоприятные инженерно-геологические, гидрогеологические и гидрологические условия. Однако не указано в чем именно состоит данная неблагоприятность, и в каких границах отмечено ее наличие. Следует полагать, что какими бы ни были эти условия, они равномерно распространяется на все земельные участки данной территориальной зоны (и за ее пределы), и поэтому не создают каких-либо особых неблагоприятных условий для данного земельного участка в части возможностей его застройки, которые могли бы обосновать для него причины отклонения от общих параметров, установленных для земельных участков этой зоны. Более того, если какие-либо трудности для строительства эти причины и создают, то, прежде всего, для высотного строительства, в то время как для строительства, с установленными для данной зоны параметрами, они не создают никаких особых трудностей.

Таким образом, инженерно-геологические, гидрогеологические и гидрологические условия, соответствующие данному земельному участку, нельзя признать за характеристики, неблагоприятные для застройки данного участка, которыми можно было бы обосновать разрешение на отклонение от предельных параметров строительства.

2. Неблагоприятная конфигурация земельного участка, связанная с наличием сервитутов и иных ограничений.

Следует обратить внимание на то, что заявитель находит конфигурацию своего земельного участка неблагоприятной в связи с наличием сервитутов и иных ограничений. Прежде всего, следует заметить, что сервитуты и иные ограничения не влияют на конфигурацию земельных участков. Заявление о неблагоприятности конфигурации земельного участка ничем кроме наличия сервитутов и ограничений не обосновано. Сам по себе земельный участок имеет форму, близкую к правильному прямоугольнику самых благоприятных пропорций, за исключением западной части, составляющей 18% его площади (26 тыс. кв.м). При этом из 139,5 тыс. кв. м. площади земельного участка предлагается

застроить только 47 тысяч и озеленить 35 тысяч кв.м. его территории. Таким образом, даже если бы земельный участок имел очень сложную конфигурацию, изломанные границы, то и в этом случае сооружение с такой площадью застройки (в отношении к общей площади участка) можно было бы разместить в нем без малейшего ущерба его полноценности.

Что касается сервитутов и иных ограничений, среди них названы:

2.1. Водоохранная зона водного объекта - весь участок;

2.2 Прибрежная защитная полоса водного объекта - 264 кв м;

2.3 Прибрежная защитная полоса водного объекта - 14945 кв м;

2.4 Прибрежная защитная полоса водного объекта - 18340 кв м;

2.5 Охранная зона канализационных сетей - 161 кв м;

2.6 Право прохода и проезда - 5079 кв м;

2.7 Зоны полос воздушных подходов аэродромов и приаэродромной территории СПб Авиаузла;

2.8 Зона санитарной охраны Финского залива.

В отношении пунктов 2.1 - 2.4 необходимо сказать следующее.

Согласно ст. 65 Водного кодекса РФ в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. В границах водоохранных зон запрещаются:

1) использование сточных вод для удобрения почв;

2) размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;

3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;

4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие.

В границах прибрежных защитных полос, которые устанавливаются в пределах водоохранных зон, наряду с запретом, установленным для водоохранньк зон, дополнительно запрещаются:

1) распашка земель;

2) размещение отвалов размываемых грунтов;

3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

Таким образом, все, что законодательство запрещает в водоохранных зонах и прибрежных защитных полосах, и без этого запрета не предусмотрено режимами территориальной зоны, к которой относится рассматриваемый земельный участок. Следовательно, эти запреты никак не препятствуют реализации в полной мере того, что этими режимами предусмотрено. Выполнение таких требований как оборудование планируемых объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод, лишь раскрывает специальные технические требования к таким объектам, но никак не ущемляет и не лимитирует саму возможность и параметры их строительства. Исходя из этого, следует признать, что обременения, указанные в п. 2.1-2.4 не являются характеристиками, неблагоприятными для застройки данного участка.

В отношении пункта 2.5: охранная зона канализационных сетей занимает ничтожную часть площади земельного участка - 161 кв м. Но и ее наличие никаким образом не является фактором, стесняющим планируемое строительство, т.к. эта сеть обслуживает существующие объекты смежного участка (пескобазы в составе существующей пескобазы, но не включенной в ее участок), так или иначе предназначенные к ликвидации в связи с новым освоением участка. Если эти сети не найдут применения для обслуживания нового объекта, то будут ликвидированы и заменены новыми. В самом крайнем случае абсолютно непроблемным

типовым решением проблемы сетей, мешающих строительству, является их перекладка. Данное обременение, указанное в п. 2.5, не является характеристикой, создающей неблагоприятные условия для застройки данного участка.

В отношении пункта 2.6 о сервитуте на право прохода и проезда - 5079 кв м следует сказать, что он установлен в интересах той же пескобазы, которую обслуживает и канализационная сеть, указанная в п. 2.5. Данные объект, обречен либо на вливание в состав земельного участка ЗАО «Общественно-деловой центр Охта», либо на самостоятельное использование, во всех случаях связанное с кардинальным обновлением вида его использования, застройки и обеспечения пешеходно-транспортными коммуникациями. Варианты обеспечения доступности до него, а также до других объектов будут решены в контексте нового общего планировочного решения всей этой территории без ущерба возможностям ее рациональной застройки. Данное обременение, указанное в п. 2.6, также не является характеристикой, неблагоприятной для застройки данного участка.

В отношении п. 2.7 - зоны полос воздушных подходов аэродромов и приаэродромной территории Санкт-Петербургского Авиаузла, следует признать, что это обстоятельство не является особенной характеристикой, неблагоприятной для застройки именно данного участка, так как какие-либо ограничения застройки, имеющие место в связи с ним, не распространяются на пространство, расположенное в пределах предельной высоты строительства, установленной для данной территории в 27 метров. Но наоборот, могут оказаться причиной для ограничений увеличения этого параметра строительства. Так что, если это и является характеристикой, неблагоприятной для застройки, то именно в смысле ограничения возможности увеличения высотных параметров.

В отношении п. 2.8 - зоны санитарной охраны Финского залива, следует признать, что это обстоятельство не является особенной характеристикой именно данного участка, так эта зона равномерно распространяется на все земельные участки данной территориальной зоны (и за ее пределы), и поэтому не создает каких-либо особых неблагоприятных условий для данного земельного участка в части возможностей его застройки, которые могли бы обосновать дли него причины отклонения от общих параметров, установленных для земельных участков этой зоны.

Независимо от оценки причин, которыми порожден запрос об отклонении от предельных параметров капитального строительства на данном земельном участке, следует заметить, что заявителем никак не обоснованы масштабы запрашиваемого отклонения. Как сказано выше, параметры отклонения определяются требуемой мерой компенсации физических недостатков земельного участка, которые не позволяют рационально использовать его в рамках предельных параметров, установленных Правилами землепользования и застройки. Но совершенно очевидно, что увеличение высоты с установленного предела в 27 метров до 100 метров для основной части планируемого объекта капитального строительства и до 500 метров высотной части является многократно избыточным для компенсации всех мыслимых теоретически возможных недостатков земельных участков.

Таким образом, исходя из предложенной на экспозицию документации, следует вывод об отсутствии в действительности причин даже для обсуждения вопроса о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

При этом ТЭО (Технико-экономическое обоснование необходимости превышения предельных параметров разрешенного строительства) на экспозиции вовсе представлено не было.

• Здание высотой 500 метров с высокой степенью вероятности будет видно со многих мест в центральной исторической части города, включая Дворцовую набережную, Дворцовую площадь, Троицкий мост, с которых оно будет просматриваться новой высотной доминантой

на фоне открытого неба в главных городских панорамах, в том числе, в ансамблях Стрелки Васильевского острова и Петропавловской крепости, в том числе, между шпилем Петропавловского собора и Великокняжеской усыпальницы. Это вступает в противоречие с подпунктом 2.1.1 Приложения № 1 к Режимам использования земель в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга (Элементы исторической ландшафтно-композиционной структуры), утвержденным законом Санкт-Петербурга № 820-7 от 19.01.2009, который гласит, что появление новых доминант в пределах обзора панорам исторического центра, открытых городских пространств не допускается.

Не смотря на то, что согласно подл. 2.3.1. того же приложения в историческом центре охраняются сочетания компонентов исторического городского ландшафта с акцентами и доминантами на фоне неба в пределах видимости только 6-ти км, объекты дальних планов, расположенные за пределами видимости 6 км, не должны снижать композиционную роль компонентов ближних планов. Данное уточнение, сделанное в законе, обращено, прежде всего, на случаи строительства столь массивных объектов, которые перестают влияют на зрительное восприятие панорам при большей удаленности, чем менее массивные сооружения. Ведь, учитывая перспективное сокращение, здание высотой 500 метров с расстояния 9 км (между Лахтой и Дворцовой набережной) будет выглядеть таким же, как здание высотой 333 метра с расстояния 6 км.

Для того чтобы оценить реальность данной опасности, необходимо выполнить экспертизу визуального воздействия предполагаемого строительства на охраняемые панорамы Санкт-Петербурга.

На экспозицию документации не было предоставлено материалов о результатах соответствующей экспертизы, равно как и сведений о ее проведении.

Таким образом, предоставленные на экспозицию материалы не позволяют участникам слушаний сделать вывод о степени визуального воздействия планируемого объекта на охраняемые панорамы, и, следовательно, о соответствии данного запроса законодательству об объектах культурного наследия

«20» июня 2011 года

Напара Е.П.


Вместе мы победим!